如何利用杠杆炒股 越南中产，也被房价搞到「不婚不育」了
发布日期：2025-04-04 21:56 点击次数：86
买房如何利用杠杆炒股，正在透支年轻人
月薪不到三千，房价每平三万。
打工人每周要上六天班。
在如今的越南，年轻人想要纯凭奋斗在大城市买一套 60 平米的安身所，可谓是难于登天。
根据房产咨询公司 CBRE 在今年 2 月发布的一份报告，越南的河内市和胡志明市，双双出现在了全球最难购房都市的榜单里。
以河内为例，在这里哪怕是一栋房龄接近 10 年的公寓，现在每平米也能卖到 9000 万越南盾（约合人民币 2.5 万元）。
可与之相对应，河内市老百姓去年的平均月收入则大致只有 1000 万越南盾（约合人民币 2800 元）。
个体收入和都市房价间的极大差距，让同奈省的一位官员在高级会议上惊呼称：
普通人想买房，需要"不吃不喝攒几百年的钱"。
01 越南人，正被房价掏空
根据地产平台 Batdongsan 的统计，河内居民工作 50 年能买一套房子、工作 23 年能买一套公寓；
胡志明市的居民则是买房需要 53 年、买公寓需要 24 年。
虽然这些数据没有官员口中的"百年孤房"那样夸张，但对无数越南的 90 后、00 后而言，也是一笔极其沉重的负担。
所以在该国的社媒和报道里，你能看到大量个体、夫妻甚至两个家族的钱包，都被一套大城市房产所掏空的实例：
比如河内市青春郡，一对夫妻为了改善生活以每平方米1 亿越南盾（约合人民币 2.8 万元）的价格，卖掉自家住了多年的 40 平方米老宅。
可两口子手握 40 亿越南盾，却愣是在全城找不到一套像样的好房。
最后，他们不得不又借了 5 亿，才在邻近的河东郡买了一套旧公寓；
也有带着俩娃、月均收入超过 3500 万越南盾（约合人民币 1 万元）的"中产"夫妻，无法靠自己的力量买房。
为了买房，男方的父母准备把家里 70 多平的土地卖了，女方的父母则决定把养老的积蓄拿出来买房。
结果，两家的全力支援与夫妻俩多年的积蓄合在一起凑了将近 20 亿越南盾（约合人民币 56 万元），却还是连河内市郊区的一套小两居的一半都买不下来。
在越南的房产论坛上，有人就分享说自己辛辛苦苦攒了 20 亿发现在胡志明市无房可买后，便索性回农村老家，用同样的钱建了一栋三层洋房，外加买一辆 SUV。
当然，如果一家人手握三四十亿越南盾，在越南当前的两大都市，也不是完全无房可买。
只不过这些房，基本都位于城市那几千条"历史悠久"的窄巷深处，其特点为：
空间小，房龄老，装修烂。
车开不到家门口，消防安全隐患极其严重，有的甚至还是没有获得"粉红皮书"的无证房。
但即便是河内深巷里一间仅 20 平、连住人都没法确保的无证房，也可以被中介报价报到 20 亿越南盾。
虽然买房艰难，但越南民众还是相信：
买房买的不仅是居所，还有未来。
当全款过于奢侈，找银行贷款上杠杆自然就成了一种选择。
越南多家商业银行就纷纷响应号召，推出了各种优惠的房贷套餐：
有年利率只要 4.5% 的，有本金宽限期长达 5 年的。
有家名叫 Kienlong 的银行，甚至还针对 35 岁以下的人群推出了 0 利率优惠贷，相关的报道鼓吹说：
"年轻人贷款买房的黄金时代已经到来。"
然而，诱人的借金条件下通常暗藏玄机：
不少所谓的低利率，其实只适用于最初借款的 3~6 个月。
一旦优惠期过了，后续利率便开始跟随市场的波动而水涨船高。
乂安省一位姓杜的先生在接受采访时表示，他家就是在 2020 年年末贷款 5 亿越南盾买房，当时的利率只有 7%-7.5%。
可时间仅仅过去两年，利率就飙升到了 13.5%，折合下来每月需要还 750 万越南盾（约合人民币 2100 元）。在人均工资只有 2800 元人民币的越南，想要负担这笔贷款，相当于双职工家庭中有一人的收入需要全部用来还贷。
加上日常开销和子女教育，杜先生一家感到了前所未有的压力。
许多越南的 90 和 00 后，根本不敢买房。
对他们来说，那几乎意味着要把自己的未来透支给一套房。
在社交媒体 Threads 上，无数该国的年轻人将买房描述成了一种永远无法企及的幻想：
"我在河内工作了 10 年，意识到我永远都存不下足够的钱买房。回到家乡买地建房比永远留在城里的想法要更好。"
"我的父母说，大约 20-30 年前，钱还没有贬值。简单来说，你用基本工资就可以买房买车，不像现在这么难。"
"一份普通的工作几乎不可能买得起房子。很多时候我都在思考，我还要学习多少，还要工作多少年才能有足够的钱去买房 ...... "
而这种对未来的消极，也反映在了越南的婚育数据上。
譬如胡志明市的初婚平均年龄，去年已经达到了创纪录的 30.4 岁，比上海还要高出一点。
而 2024 年该国整体的生育率，也低到了前所未有的 1.91。
越南房地产经纪人协会更是多次呼吁，希望官方能出台一些支持多孩家庭优惠购房的政策，以此来挽救年轻群体逐步退去的婚育欲望。
02 不动产的泡沫狂欢
房价过高，也是双刃剑。
在越南年轻一代买不起房的同时，炒房客赚得盆满钵满。
去年年末，在越南一场名为"展望"的地产会议上，某房企的高管分享了一组有趣的数据：
在如今的越南楼市，有 86% 的客户以波段投机（l ư ớ t sóng）为目的购置房产，在购房后持有房产超过一年的投资者仅占总购房人群的 14%。
换言之，越南目前的房地产现状，依然可以用"房炒不住"来概括。
哪怕这个国家刚刚才经历了一次因投机狂热而引发的楼市崩盘危机。
自 2015 年 7 月修改《住房法》，放宽了包括外国人购房在内的诸多限制后，越南房地产便成了资本眼里绝佳的爆炒标的物。
于是，在降息周期里外溢至此的海量美元，便在本国投机客的牵线搭桥下，全都被注入了市区和城郊的无数新盘里，在这个东南亚国家的经济系统中吹出了一个大大的泡沫。
仅 2022 年的前 6 个月，河内和胡志明二市的房价便双双暴涨 25%，部分楼盘在此期间的涨幅甚至达到了离谱的 74%。
这种状况虽不正常，但它拉高了越南的 GDP，创造了更大的就业市场，也在急功近利中成就了一批"新地王"。
在 2020 年媒体总结的越南富豪榜中，前十名里有 4 个是卖房子的，2 个是做建材的，还有 2 个是从事银行业的。
加在一起，整个地产行业的上下游算是凑齐了。
泡沫再大，都会有破裂的那一天。
而戳破它的，往往是击穿了底线的贪婪。
2023 年 10 月 7 日，在越南名为"熔炉行动"的大整顿中，该国女首富张美兰被警方逮捕。
这位曾承建了西贡时代广场和温莎酒店等国家级地标，说服李嘉诚前来投资，在疫情期间捐出了价值 5.7 亿人民币物资的地产女王，被指控犯有行贿、洗钱、债券欺诈、操控银行、违规放贷等多项重罪。
光是涉案文件就足有 6 吨之重，装满了 104 个箱子。
据统计，张美兰在 2018 年至 2022 年的 4 年间以建房等名义从银行骗取的总金额，相当于越南 2022 年 GDP 的 3%，违规发放的贷款数，约等于当年 GDP 的九分之一。
3.6 万名受害者，或直接或间接地被她骗到倾家荡产。
而随着这起"全国有史以来最大的诈骗案"被彻底曝光，越南的房地产界也如多米诺骨牌般开始一块块倒下。
新皇明和 FLC 集团等地产集团的大佬相继被抓被判，曾经所谓的抢手好楼盘开始接连爆雷。
超过 1200 个开发项目陷入停滞，而房产投机的狂热也终于迎来了一波大降温——2023 年后半年，越南住宅和公寓的成交量锐减了 17%。
可正所谓食髓知味，对于该国无数的炒房客而言，房价坐火箭所带来的甜头，可真不是想戒就能戒的。
当时间来到 2025 年，伴随着政府要再次进行"省市合并"的消息传来，之前熟悉的一切便开始悉数回归：
一方面，是越南总理在今年 1 月的 03/C Đ -TTg 文件中，明确要求各地必须集中整顿房地产投机、哄抬房价等行为；
另一方面，则是房产中介以" XX 地在新规划中将被并入河内市"这样的谣传为燃料，在各个楼盘重燃房价上行的狂热；
在"合并"传闻下，炒房客似乎迎来了"事业第二春"。
宁平省华闾市一块原本 20 多亿越南盾的地产，几天价格就被抬到了 30 亿，而网上的报价则可以溢价溢到 40 亿。
然而有人跑到当地的土地登记处一问，管理人员却表示最近真实的交易数量并没有增加，一切都是投机之徒搞的鬼。
类似的案例不计其数。
越南刚刚瘪下去的房产泡沫，大有再次吹起之势。
根据越南建设部去年报告，尽管成交量在下滑，但该国一二手公寓的价格，在去年仍保持了一定上涨，河内的部分楼盘甚至最高涨了 50%。
在采访中，BHS 房产公司的董事会主席直接表示：
"（越南的房市）现在就是一场狂欢的盛宴，再不参与进来最后就会‘饿肚子’了。"
然而这场盛宴再丰盛，也与无数买不起房的越南普通人无关。
当买房成了追逐暴利的杠杆，当置业成了炒客手中的筹码，那么无数越南老百姓的积蓄和人生，便自然会被投机客们疯狂地榨取。
众所周知，当朴素的安居愿望最终被透支殆尽，当年轻的一代最终只能选择一生漂泊或逃回家乡。
一旦击鼓传花的游戏找不到人接盘，便再也玩不起来了。
参考文章：
1. GenZ than th ở trên Threads "S ẽ có 1 th ế h ệ không mua đư ợ c nhà" - N ỗ i lòng c ủ a nhi ề u dân v ă n phòng ch ậ t v ậ t đ ấ u tranh n ơ i thành ph ố l ớ n，kenh14
2. C ả nh giác 'th ổ i' giá b ấ t đ ộ ng s ả n，thanhnien
3. 'Nhà đ ầ u t ư b ấ t đ ộ ng s ả n ch ủ y ế u l ư ớ t sóng ki ế m l ờ i'，vnexpress
4. Giá thuê c ă n h ộ đ ắ t đ ỏ , ng ư ờ i dân ch ậ t v ậ t tìm nhà trong ngõ如何利用杠杆炒股，laodong
本文来自微信公众号"凤凰周刊"（ID：phoenixweekly），作者：凯斯，编辑：章鱼，36 氪经授权发布。
